מתברר שיש פתרון לעליות המחירים המטורפות בנדל"ן. מי שהכריז עליו היה לא אחר מאשר ראש הדסק הכלכלי בתאגיד השידור, שאול אמסטרדמסקי. בסרטון ויראלי קצר וערוך היטב שחצה כבר את רף 100 אלף הצפיות ברשת, הציע אמסטרדמסקי שפשוט נצא למחאה. כן, כן - בדיוק כמו ב"מחאת הפסטה" לפני כמה חודשים, "צריך רק מישהו שיתחיל עם הדירות", והופ! 15 שנות משבר יסתיימו, הקבלנים יתקפלו, הבנקים יפסידו, ולזוגות הצעירים תהיה סוף סוף קורת גג במחיר נמוך במאות אלפי ש"ח. צריך רק שאחד מכם יתנדב - והכל יפתר באבחת חרב.
הניסיון של אמסטרדמסקי להציג בפשטות כזו, בשתיים וחצי דקות, פתרון לאחת הסוגיות הכלכליות המורכבות והמסובכות שישראל מתמודדת איתה כבר עשור וחצי, מניב בעיקר צרור עובדות מתובלות באמירות פופוליסטיות, חלקן ממש מנותקות מהמציאות.
אמסטרדמסקי מתחיל דווקא בתאור מדויק של ההתרחשויות האחרונות. הוא מזכיר את המשכנתה הבלתי נתפסת שאנחנו נאלצים לקבל על עצמנו היום, מיליון שקל בממוצע, ומספר על רווחי הקבלנים שרשמו בשנה האחרונה נסיקה מטאורית. גם בתיאור התלות של בועת הנדל"ן בהנחה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות בעתיד, אמסטרדמסקי מדייק. אבל מפה הסרטון מידרדר.
"הסיבה שכל המשכנתאות האלה מתייקרות, היא בגלל שכל הדירות מתייקרות" – הוא טוען בנחרצות. זה אמנם נכון, אבל רק הפוך - לולא הזמינות הגבוהה של משכנתאות בגובה ממוצע של מיליון שקל, לקבלנים לא היו (או שהיו הרבה פחות) קליינטים שיוכלו לרכוש את הדירות במחירים האסטרונומיים שהם מפרסמים היום. לולא ההלוואות המשלימות שהבנק מעמיד לרוכשים, רבים מהם לא היו מקבלים אישור לקחת משכנתא יקרה כל כך, כי לא היו מסוגלים להביא את ההון העצמי החסר או לממן הוצאות נלוות לרכישת הדירה. לפי בנק ישראל, 16% מהמשכנתאות בשנים האחרונות נלקחו בעזרת הלוואה נוספת.
הצפי הוא שתיק המשכנתאות של הציבור יחצה בתוך שנה את רף חצי טריליון השקלים. לפי כל ההערכות בשוק, כל עוד הבנקים לא יסגרו את ברז ההלוואות, מחירי הדיור ימשיכו לעלות, והרבה.
"בניגוד לאיך שזה נראה, זה לא תהליך טבעי כזה - יש אנשים שמפמפמים את המחירים כלפי למעלה, והם אלה שמרוויחים מזה. אני מדבר בעיקר על הקבלנים והבנקים" - מספר אמסטרדמסקי מה שנשמע כעלילה של סרט דרמטי על טובים חסרי בית ורשעים גזלנים.
שאול אמסטרדמסקי בסרטון על מחירי הדיור, 2.5.2022 (צילום מסך מערוץ היוטיוב של כאן חדשות)
הבעיה היא שהמציאות הרבה יותר אפורה ומורכבת מהתסריט הזה. נכון, הקבלנים והבנקים מנצלים את בועת הנדל"ן כדי להרוויח; אבל לא הם אלה שנושאים באחריות לקיומה. שניהם היו מתקשים מאוד לעשות זאת ללא שני האשמים הפחות סקסיים שאמסטרדמסקי מתעלם מהם. מדובר ברכיב הריבית, ובמי שקובע אותה - בנק ישראל.
"הריבית האפסית בישראל גורמת לעליית מחירי הדירות כמו במדינות אחרות בעולם שיש בהן ריבית אפסית ומערכת בנקאית מתפקדת" – אלה לא דברים שלי, אלא ציטוט של נגיד בנק ישראל לשעבר סטנלי פישר, שדיבר לפני כמה שנים במרכז הבינתחומי בהרצליה. אז כן, הקבלנים והבנקים מוסיפים עוד איזה קיסם או שניים למדורת הנדל"ן. לאחרונה אפילו שלושה. אבל עלייה במחירי הדיור בסביבה של ריבית נמוכה היא תהליך טבעי בכל העולם, ולא משנה אם הקבלן פורטוגזי, רומני או סיני. בטח ובטח כשהבנק המרכזי לא מקשה במיוחד על הבנקים לנצל את הריבית הנמוכה כדי לספק אשראי לכל דורש. אם כי צריך לציין בהגינות שקצב עליית המחירים בישראל בשנה האחרונה היה חריג אפילו ביחס לעולם.
בסוף הסרטון מגיע פתרון הקסם שבאמצעותו מציע אמסטדמסקי לשים סוף לקבלנים ולבנקים המרושעים: "אם על פסטה בחמישה שקלים גיא לרר ידע להבעיר את כל המדינה, אפשר לעשות את זה גם על דירות של שני מיליון שקל בפתח תקווה. רק חסר הבן אדם שיתחיל".
הורדת שקל וחצי ממחיר הפסטה פגעה בעיקר באסם, וגם לה היתה הפגיעה הזו רק מכה קלה בכנף. לעומת זאת, הורדה משמעותית במחירי הדירות לאורך זמן עשויה להיות לא פחות מקטסטרופה לכלל המשק
אז האם דין דירה כדין פסטה? האם אפשר להשוות בכלל בין מחאה להוזלת מוצר מאכל בחצי שקל למחאה להורדת מאות אלפי שקלים ממחיר הדירה? התשובה, בקצרה, היא לא.
הורדת שקל וחצי ממחיר הפסטה פגעה בעיקר באסם, וגם בשבילה היתה הפגיעה הזו רק מכה קלה בכנף. לעומת זאת, הורדה משמעותית במחירי הדירות לאורך זמן עשויה להיות לא פחות מקטסטרופה לכלל המשק, כפי שמסבירים היטב גם דו"חות חטיבת המחקר של בנק ישראל.
המערכת הכלכלית הנוכחית, שבה רוב הכסף החדש זורם לשוק בצורת אשראי והלוואות, לא יכולה להרשות לעצמה האטה או מיתון בענף כמו הנדל"ן, שרובץ על הר חובות אסטרונומי. זה לא סוד שירידות מחירים עקביות מעודדות קונים פוטנציאליים לשבת על הגדר ולחכות להוזלה נוספת, וכך גורמות להאטה במכירות. אבל קבלנים שהתחייבו לשלם ריבית על הלוואות על סמך קצב מכירות מסוים לא יעמדו בתשלומים אם הקצב ישתנה פתאום לרעה; ואיחור בתשלומי הקבלנים עשוי להתגלגל למאזני הבנקים, ומשם לכל המערכת הפיננסית. בעוד שמחאת הפסטה הופנתה אפוא נגד עוולה של חברה אחת, ולכן סיכויי הצלחתה היו גבוהים, מחאת דיור תהיה כבר מחאה נגד עוולה של שיטה שלמה - עם כל המשמעויות הנלוות לכך.
אבל ההבדל בין פסטה לדירות לא מתבטא רק בבסיס השיטה הכלכלית, אלא גם במאפיינים השונים של הצרכנים בשני השווקים. לדוגמה, בניגוד לפסטה, שרובנו רוכשים אותה כל פעם מחדש, ל-72% ממשקי הבית כבר יש היום דירה בבעלותם. כ-10% מהם מחזיקים ביותר מדירה אחת. חלקם אדישים לשינויים במחירי הדיור, ולאחרים יש אפילו אינטרס כלכלי שהמחיר יעלה.
בעלות משקי בית על דירות, 2018, מתוך הודעת למ"ס, 14.1.2020
גם מצד המוכרים, לא ברור לאיזו כתובת תופנה "מחאת דיור" מהסוג שמבקש אמסטרדמסקי. הרי בניגוד למחאת הפסטה, שתקפה חברת ענק אחת בשם אסם – בענף הנדל"ן קיימים היום יותר מ-5,000 קבלנים רשומים, ויותר מאלף חברות בונות כרגע בפועל לאורכה ולרוחבה של המדינה. מי שחושב שמשקיעים אינטרסנטים וזוגות צעירים עם הון מוגבל יחרימו מאות קבלנים בו זמנית, ויסתכנו בכך שהדירה שיצטרכו לקנות אחר כך תהיה יקרה בהרבה, כנראה לא מבין מהי פסיכולוגיה של שוק עולה.
במחאת הפסטה היו לצרכנים אלטרנטיבות זולות יותר מאוסם לקנות אותו מוצר. בשוק הדיור, לעומת זאת, אין אפשרות לייבא דירות מחו"ל; ומאחר שכבר היום הקבלנים מתחרים ביניהם מי יסחט את המחיר הגבוה ביותר עבור הבלוקים שלו, הרי גם בגבולות הארץ אין חלופות זולות יותר למי שיחפש תחליף.
חבל להרוס את הסיפור של אמסטרדמסקי, אבל מי שמאפשר במודע לבנקים ולקבלנים לתדלק את עליות המחירים הם הממשלה, שלא באמת רוצה להוריד מחירים, ובנק ישראל, שלא באמת רוצה להיגרר למשבר פיננסי
נניח שאמסטרדמסקי לא ימליץ על "מחאת פסטה" נגד הקבלנים והבנקים, אלא יציע להבעיר את המדינה נגד הממשלה. גם הפתרון הזה מתעלם מהעובדה שלממשלה ולבנק ישראל יש אינטרס שהמחירים לא ירדו. זה נכון הן מבחינת ההכנסות השמנות שהמדינה מקבלת ממיסוי הנדל"ן - כ-16 מיליארד שקל רק ב-2021 - והן מבחינת האינטרס שלה לשמור על יציבות המערכת הפיננסית.
חבל להרוס את הסיפור של אמסטרדמסקי, אבל מי שמאפשר במודע לבנקים ולקבלנים לתדלק את עליות המחירים הם הממשלה, שלא באמת רוצה להוריד מחירים, ובנק ישראל, שלא באמת רוצה להיגרר למשבר פיננסי. את ההוכחה קיבלנו בתקופת הקורונה, כשהתעורר חשש שהקיפאון בשוק הנדל"ן יאיים על הבנקים ועל הקבלנים: בין-רגע התגייסו הממשלה ובנק ישראל לאושש את השוק, זו באמצעות הקלות במס וזה באמצעות הקלות במסלולי הריבית.
ההתגייסות הצליחה יותר מדי. אם המחאה תופנה נגד הממשלה, היא תגרום לה אולי לפרסם עוד תכנית דיור מיוחצנת היטב שתתוכנן על ידי אף אחד, תיושם במועד לא ידוע ותגרום לשום דבר.