אילו קראתם את טורו של סבר פלוצקר בעיתון "ידיעות אחרונות" בסוף השבוע האחרון (13.1), הייתם לומדים כי "להתייקרות החדה של הקרקעות המשווקות לקבלנים על-ידי מנהל מקרקעי ישראל הייתה תרומה דרמטית לעלייה במחירי הדירות ולסחרור השוק". כמה דרמטית? התייקרות הקרקעות בשמונה השנים שבין 2014 ו-2022 מסבירה כמעט את כל העלייה במחירי הדירות!

מה המקור לטענה הזו? היא נובעת מ"מחקר חדש של מכון יסודות ומומחה הנדל"ן עו"ד רון רוגין", אשר על־פי פלוצקר "חקר לעומק את מדיניות העודפים של רמ"י בשנתיים [האחרונות]". מדוע דווקא הוא חקר זאת? תיכף נגיע לכך, אבל קודם, נסביר מדוע מדובר בטענה שגויה. ההסבר הכלכלי לכך פשוט, אך נוגד אינטואיציה מקובלת נפוצה ולכן מצריך מעט פירוט.

שאלת הקשר שבין מחירי הקרקע ומחירי הדיור מבלבלת מאוד. הקרקע היא גורם ייצור המשמש לבניית בתים למגורים, בדומה לתשומות אחרות כמו מלט ועבודת פועלים. בדרך כלל, כאשר מחירי התשומות עולים, הדבר יתבטא בסופו של דבר בעלייה במחירו של המוצר הסופי. לכן, מחשבה מקובלת היא שככל שגדלים התשלומים שהיזמים נדרשים להעביר בקשר לקרקע, כך יעלה מחיר הבתים והדירות שיבנו עליה. רוגין מוצא כי גם לאחר שמביאים בחשבון את עליית מחירי התשומות האחרות (חומרים, עבודה, רווח היזמי, עלויות מימון, וכו'), אפשר לייחס את חלק הארי של התייקרות מחירי הדיור להתייקרות הקרקע.

אולם בחינה מעמיקה יותר מבהירה כי במקרה הנדון, הטענה לפיה העלייה בתשלומים שהיזמים או מחזיקי הקרקע נאלצים לשלם לרשויות המדינה עבור הזכות לבנות עליה, אינה יכולה להיות סיבה משמעותית לעלייה במחירי הדיור. אמנם שוק הקרקעות נשלט במידה רבה על-ידי המדינה, אך שוק הדיור הוא שוק חופשי למדי והמחירים בו נקבעים לפי ההיצע והביקוש. לקרקע אין שימושים רווחיים אחרים מלבד בנייה; השימוש החלופי העיקרי – חקלאות – הוא ברוב המקרים בעל ערך פחות בהרבה. לכן, ערכה של קרקע מותרת לבנייה אינו אלא ערך האופציה לבנייה.

"אדמה משוגעת", הטור של פלוצקר במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"

כפי שערך אופציה נגזר ממחיר המנייה, כך ערך השוק של קרקע לבנייה נגזר מהערך הצפוי של הבתים שאפשר להקים עליה. מחירי הדיור עלו בחדות בשנים האחרונות, מעל ומעבר למחירי תשומות הבנייה. כתוצאה מכך ערך האופציה לבנות האמיר. מכאן שההיפך ממה שטוען רוגין הוא הנכון: עליית ערך הקרקעות, ממנה נובע הגידול בתשלומים למדינה על הזכות לבנות עליהן, היא תוצאה של עליית מחירי הדירות, ולא סיבתה.

אפשר היה גם לחשוב כי הוזלת הקרקע על-ידי המדינה היתה מזמינה רוכשים רבים, מה שהיה מוביל להגדלת כמות הקרקע לבנייה, הגדלת היצע הדירות ובסופו של דבר ירידת מחיריהן. אלא שבישראל הקרקע מוקצית במכרזים מוגבלי-כמות, ובקיבוצים ובמושבים רק למחזיקי הקרקע יש אפשרות להמיר את שימושה וליהנות מזכויות הבנייה.

אם המדינה בוחרת למכור כמות נתונה של קרקע בהנחה ביחס למחיר השוק שלה, או להפשיר קרקע תמורת היטלי השבחה נמוכים יותר, כמות הקרקע המופשרת לא תשתנה ביחס לתרחיש שבו המדינה מפשירה את אותה כמות הקרקע תמורת מחיר מלא, וכך גם מחירי הדירות.

משמעות ההנחה היא העברה של עושר ציבורי, או למצער, עושר השרוי במחלוקת בין הציבור ובין מחזיקי ורוכשי הקרקע, לידיים הפרטיות של הקבלנים ובעלי הקרקע. רק הגדלת ההיצע של קרקע לבנייה, בלי קשר להנחה על הפשרתה, יכולה להוביל להורדת מחירי הדירות.

גלגולה של ידיעה

הטענה כי התייקרות הקרקעות תרמה באופן דרמטי לעליית מחירי הדירות היא טענה שגויה, אולם שאלה מעניינת היא מדוע הטענה הזו תווכה על-ידי פרשן כלכלי בכיר כמו פלוצקר בפונטים של קידוש לבנה באחד מכלי התקשורת הנפוצים בארץ? או לפני כמה שבועות על-ידי הפרשן הכלכלי מתן חודורוב בחדשות ערוץ 13?

לפי פלוצקר, מכון יסודות "מקורב לשמאל הסוציאל-דמוקרטי המתון". מדוע גוף המתיימר להיות מכון מחקר "חברתי", מקדם מדיניות של הנחות על תשלומים למדינה על השבחת ערך קרקעות? הרי מדיניות כזו בדיוק מיטיבה עם בעלי עושר רב ומעבירה להם משאבים ציבוריים, בצורת הנחה עצומה על היטלי השבחה ובאופנים אחרים, ומבלי להשפיע באופן משמעותי על מחירי הדיור.

מה שפלוצקר לא מספר לקוראיו, הוא כי עו"ד רוגין הוא לא סתם מומחה נדל"ן, ומכון יסודות אכן מקורב לשמאל הסוציאל-דמוקרטי, אך לגורמים מאוד מסויימים בו.

מכון יסודות מצייץ את מתן חודורוב מציג את המחקר של מכון יסודות (צילום מסך)

על פי ההצהרה שבאתר האינטרנט שלו, מכון יסודות מקדם מטרות חברתיות ערכיות ונאות כמו "סולידריות", "רווחה ושגשוג לכלל האזרחים", ו"הגברת השוויון החברתי והכלכלי". המכון נוסד על־ידי ארגוני ההתיישבות העובדת, שבעיני עצמם הם נושאי הדגל של הערכים האלה. כמה ממחקריו עוסקים בנושאים כלכליים רחבים בהתאם לתפיסת עולם של שמאל כלכלי הדוגלת בהרחבת הוצאות הממשלה והגנה על ייצור מקומי. מחקרים אחרים מתמקדים בנושאים הקרובים לליבם של מייסדי המכון, כמו מבני משקי החלב והמים או יתרונות הקואופרציה.

כותב המחקר ד"ר רון רוגין הוא עורך דין ומרצה מן החוץ באוניברסיטת חיפה. רוגין גם מייצג מזה שנים את ההתיישבות העובדת במחלוקות עם רשויות המדינה על נכסי הנדל"ן שבתחומיה. למשל, לאחרונה ייצג רוגין 17 קיבוצים מהמועצה האיזורית גליל עליון בערעור מנהלי כנגד המועצה, אשר הטילה עליהם היטלי השבחה על עסקאות שיוך.

מדובר במחלוקת משפטית וכלכלית סבוכה, אבל בשורה התחתונה מדובר בסכומים שיכולים מן הסתם להגיע למאות אלפי שקלים לחלקה, שהקיבוצניקים מהגליל ביקשו להימנע מתשלומם. הערעור נדחה, והשופטת אף חטפה מהמערערים את הטיעון של "צדק חברתי" בנימוקים להחלטתה: "היטל השבחה מיועד להגשים רעיון של צדק חברתי לפיו ראוי כי מי שהתעשר בשל פעילות נורמטיבית של רשויות התכנון ישתף את הציבור בהתעשרות זו".

בנוסף, רוגין מייצג את עמותת "אדמתי" וכותב עבורה ניירות עמדה ומחקרים משפטיים תמורת שכר. "אדמתי" משרתת את האינטרסים של מושבים וקיבוצים שהוקמו לפני קום המדינה. במילים פשוטות, כפי שהשם שלה רומז באופן לא עדין, מטרתה היא למקסם את העושר שהקיבוצים והמושבים האלה יכולים להפיק מהאדמה שזכויות הקניין עליה שרויות במחלוקת בינם ובין הציבור.

ההפנייה לטורו של פלוצקר משער "ממון"

באתר האינטרנט של "אדמתי" מופיעים פרסומים מהעיתונות שבהם מקודמים אינטרסי הנדל"ן של ההתיישבות העובדת, לעתים תחת כסות של זעקות פופוליסטיות אחרות, כמו ייהוד הגליל, הקלת נטל מחירי הדיור וביטחון תזונתי. הנייר של רוגין שקודם על־ידי מכון יסודות מונגש שם תחת הכותרת "קטסטרופה היסטורית".

רוגין גם חיבר נייר עמדה אחר, שכותרתו "תוכנית מאה הימים לחיזוק ועידוד התיישבות". התוכנית קוראת ל"חיזוק ההתיישבות בגליל, בנגב ובמרחב הכפרי" ומשתמשת בסיסמאות כמו ריבונות, עקירת בירוקרטיה ודאגה לזוגות צעירים. תחת ההגדרה המכובסת של "חיילי מילואים, בוגרי שירות צבאי או שירות לאומי אזרחי", התוכנית של רוגין גם מקדמת את המטרה הערכית של אפליה כנגד ערבים וחרדים בזכאות להטבות המפליגות או ביכולת להתיישב באדמות אלה.

המטרה של כלי המדיניות המוצעים בנייר היא לכאורה הוזלת הקרקע כדי לחזק את ההתיישבות (היהודית!) בפריפריה, אבל נראה שהאמצעי - הפחתת התשלומים שהקיבוצניקים והמושבניקים בפריפריה יהיו חייבים למדינה כאשר הם ממירים אדמה לנדל"ן למגורים – הוא המטרה האמיתית.

זוהי גם המטרה של נייר המדיניות שתולה את עליית מחירי הדיור בהגדלת ההכנסות של רשות מקרקעי ישראל.

מתוך הכתבה של מתן חודורוב

על־פי הצהרתו, לרוגין אין אינטרס אישי בעניין. הוא אינו חבר קיבוץ או מושב ואין לו קרובי משפחה מדרגה ראשונה במקומות כאלה. הוא לא מייצג שום קבלן או יזם. את טענתו כי העניין שלו בנושא הזה הוא מבחינתו "אינטלקטואלי טהור" יש להעריך בתוך הקשרה, אך למען הסר ספק, איני מפקפק ביושרתו ובמקצועיותו - זה לא העניין כאן.

להבדיל מהטענה הכלכלית הנובעת ממחקרו, אינני חולק על התקפות המשפטית של טענותיו או על המידה שבה דרישות ההתיישבות העובדת אותן הוא משרת עונות לקריטריונים של צדק חלוקתי. גם מכון יסודות אינו מסתיר את קשריו להתיישבות העובדת, וכמובן שאין כל פסול בכך שקבוצה בעלת אינטרס תפעיל בשקיפות מכון מחקר חברתי-כלכלי המקדם את מטרותיה.

הנקודה היא שרוגין הוא נציג אינטרסים של מגזר מסויים מאוד – קיבוצים ומושבים בגליל ובנגב שמבקשים להשפיע על חקיקה, פסיקה והחלטות מנהליות על-מנת להגדיל את פוטנציאל ההתעשרות שלהם מעסקי נדל"ן. הוא מייצג אותם ברהיטות רבה, על פי קטעי הווידיאו שזמינים ברשת - בבתי משפט, בשדולות בכנסת ובכנסים. כאמור, הוא גם כותב עבורם מחקרים המצדיקים את דרישותיהם.

טענה כלכלית שגויה מופצת באמצעות פרשנים כלכליים, שביודעין או שלא ביודעין משמשים כצינור להעברת מסרים של בעלי אינטרסים שיש להם מחלוקת על משאבים כלכליים עם כלל הציבור

סביר להניח כי הנייר על הקשר שבין תקבולי רשות מקרקעי ישראל ובין מחירי הדיור, חובר והופץ במטרה לקדם את האינטרסים שלהם ולא רק מתוך עניין אינטלקטואלי בסוגיית עליית מחירי הדיור. המסקנה הנובעת מהנייר של רוגין היא כי כדי לפתור את בעיית יוקר הדיור יש להעניק לקיבוצים ולמושבים הטבות כלכליות אדירות כמו ב"תוכנית מאה הימים לחיזוק ועידוד התיישבות".

רוגין הוא אכן משפטן המומחה לנדל"ן, כמילותיו של פלוצקר, אולם בראש ובראשונה הוא נציגם ושליחם של בעלי אינטרסים כלכליים. זהו הפרט שחשוב לדעת עליו בהקשר זה, אך הוא נחסך מקוראי הטור של פלוצקר. הנייר נדחף כמחקר כלכלי של מכון יסודות, אולם גם על האינטרסים שלו לא זכו קוראי "ידיעות אחרונות" ללמוד, למעט הזיהוי הכללי עם "השמאל הסוציאל-דמוקרטי המתון".

כך הגיעה טענה כלכלית שגויה לתקשורת ההמונים באמצעות פרשנים כלכליים, שביודעין או שלא ביודעין משמשים כצינור להעברת מסרים של בעלי אינטרסים שיש להם מחלוקת על משאבים כלכליים עם כלל הציבור.

אותם פרשנים אינם מבררים את טיב הטענה ולא מחפשים חולשות אפשריות או פנים אחרות. ואם עשו זאת, הרי שאין לכך שום ביטוי בפרסומיהם. הם לא מראיינים בני-פלוגתא או משקפים את עמדתם. הם כן מקבלים אייטם בחמגשית ומגישים אותו לקהל כפי שהוא, לאחר חימום קל, מבלי לציין את האינטרסים הכלכליים העומדים מאחוריו. הציבור מקבל מידע שגוי ומטעה, שמסקנותיו עתידות לפגוע בו ולהיטיב עם קבוצת מיעוט מאורגנת.

כך, באצטלה של פריט חדשות על מחקר כלכלי מבוסס, הופצה טענה שגויה מן היסודות.

יניי שפיצר הוא מרצה במחלקה לכלכלה ובתוכנית פכ"מ באוניברסיטה העברית בירושלים